Wat te doen bij een huurachterstand

Wanneer je krap bij kas zit zijn de maandelijkse vaste lasten een zware last. Meestal moet u volgens uw huurcontract iedere maand voor de eerste dag van de maand uw huur hebben betaald. Als u op die dag de huur niet heeft betaald, bent u automatisch te laat met betalen.

Als dit niet lukt kan er een huurachterstand optreden. Als u een huurachterstand heeft, is het van belang dat u zo snel mogelijk met uw verhuurder contact opneemt. Uw verhuurder hoeft u dan geen aanmaning (betalingsherinnering) te sturen.

Het is echter niet toegestaan om meteen incassokosten of aanmaningskosten in rekening brengen. Uw verhuurder moet u eerst een brief sturen waarin een termijn is gesteld (vaak 14 dagen) waarbinnen u alsnog aan u verplichtingen moet voldoen.

Dat geldt ook als in de huurovereenkomst staat dat u meteen extra kosten verschuldigd bent bij te laat betalen. Als u binnen 14 dagen niet de achterstallige huur heeft betaald, dan moet u de incassokosten betalen.

Het advies is dus om zo snel mogelijk contact op te nemen met de verhuurder als er sprake is of dreiging is van een betalingsachterstand. Hiermee vergroot u de kans dat de verhuurder wil meewerken om samen tot een oplossing te komen een betalingsregeling te treffen.

Zorg er voor dat deze betalingsregeling op papier staat en probeer u zo goed mogelijk te houden aan deze afspraken.

Als de verhuurder geen betalingsregeling wil treffen dan kan u in sommige gevallen een voorschot krijgen van de sociale dienst van uw gemeente. Zij zijn dit echter niet verplicht en het voorschot bent u later wel weer verschuldigd.

Wettelijke gronden ontbinding huurovereenkomst

Als u herhaaldelijk niet de huur heeft betaald is de kans groot dat u in een schuldregeling terecht komt. De verhuurder kan in deze gevallen de huur door de rechter laten beëindigen omdat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Vaak wordt hier een termijn van 3 maanden egbruikt. Tevens kan de verhuurder er voor kiezen om de kantonrechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming (wanprestatie).

Het ontbinden van een huurovereenkomst heeft echter grote gevolgen want gezinnen dreigen uit elkaar te gaan en dakloosheid dreigt.

In Nederland  heeft de stichting Eropaf! een handreiking geschreven op huisuitzettingen te voorkomen. Vanwege de hoge sociaal-maatschappelijke kosten en de hoge kosten van een huisuitzetting (gemiddeld tussen € 5000 en € 9000) heeft iedereen er belang bij om een huisuitzetting te voorkomen en tot een oplossing te komen.

In deze handreiking van Eropaf! staat beschreven hoe gemeenten en woningcorporaties kunnen samenwerken om huisuitzettingen bij schulden te kunnen voorkomen. Deze handreiking beschrijft 5 fases vanaf de huurachterstand tot na de huisuitzetting (het zogenaamde 2^e kans beleid).

Ontbindingsprocedure

De verhuurder hoeft bij ontbinding niet eerst op te zeggen. De procedure is korter dan een opzeggingsprecedure omdat bij een beëindigingsverzoek de verhuurder pas zes weken na de opzeggingsbrief naar de rechter kan.

De verhuurder hoeft ook geen rekening te houden met de wettelijke opzegtermijn die varieert van drie tot zes maanden, afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst.

Niet elk betalingsverzuim van de huurder leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal alleen de ontbinding uitspreken als de ernst van het verzuim een zo zwaar middel als ontbinding rechtvaardigt. In driekwart van de gevallen wordt nog een andere oplossing gevonden.

De kantonrechter wijst een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst eerder toe als de huurachterstand groter is. Is de huurachterstand beperkt tot ongeveer een maand huur, dan is het onwaarschijnlijk dat de kantonrechter het verzoek toewijst. Betaalt de huurder regelmatig de huur te laat, dan is de kans groter dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt.

WSNP en ontbinding

Wordt de klant tot de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) toegelaten voor of tijdens een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst, dan wordt daarmee de eventuele ontbinding voor de duur van het WSNP-traject opgeschort.

Dus als de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst nog niet heeft uitgesproken op het moment dat de klant tot de WSNP wordt toegelaten, dan houdt de klant het recht om in de huurwoning te blijven wonen voor de duur van het WSNP-traject.

Uitstel door comparitieverzoek

Wat kun je doen als je kort voor de zittingsdatum waarop het ontruimingsverzoek wordt behandeld aanklopt bij een schuldhulpverlener? Je zal dan in veel gevallen gewezen worden op de mogelijkheid om een comparitie te verzoeken tijdens de zitting.

De comparitie is bedoeld om alsnog te bekijken of partijen eruit kunnen komen en daarvoor moet een aparte zitting worden gepland. Hierdoor ontstaat er meer tijd om naar oplossingen te zoeken, zoals een betalingsregeling, betaling van de achterstand uit een fonds of bijzondere bijstand. Tevens kan er ook een verzoek tot toelating tot de WSNP worden gedaan. Word je toegelaten tot de WSNP voordat de rechter op het ontbindingsverzoek beslist, dan hou je het recht om in de huurwoning te blijven wonen voor de duur van het WSNP-traject.